购买英国住宅物业须知

2022年1月21日

从我们2021年完成的交易数量来看，尽管在应对大流行所作出的努力以及对住宅物业的征税方式实施的重大变化——如引入非英国居民必须额外支付印花税附加费，香港和亚洲的投资者对英国住宅物业的兴趣仍有增无减。因此，购买房产之前，咨询合适的产权转让和法律意见以及税务建议乃重中之重。本文将会重点指出在英国购买住宅物业过程中需要注意的一些基本税收和法律事项。

Conveyancing的定义

「Conveyancing」一词是指将物业所有权从一方转移到另一方的法律程序。在英国有两种常见的物业所有权：「永久业权」（freehold) 和「租赁业权」(leasehold)。

大多数在英国的独栋式房屋（house）都是「永久业权」。这意味着您的所有权不受年期限制、并且您购买的物业通常包括房屋本身的建筑物、墙壁、屋顶和地基、该物业占据的土地以及附属的花园。

大多数的公寓（flats or apartments）均为「租赁业权」，这意味着：

您购买的是在该物业居住一定年限的权利（通常年限为125、250年或999年）而并非永久业权。您仅在这段时间内拥有该物业，但通常来说您将来是可以申请新的租赁期（但须为新租赁期支付一次性的费用）。
在拥有该物业期间您必须遵守其租赁（Lease）的条款。
在租赁关系里面，您为「承租人」（tenant或 lessee）。您会有一位「房东」 (landlord) 或「出租人」 (lessor) 而此人是拥有该物业所占土地的永久业权或总租赁业权。
租赁将分别指明您和出租人要承担的责任。通常，作为「承租人」您将负责公寓内部的维修、保养和装修，而「出租人」将负责建筑物结构上和公用区域（communal areas）的维修、保养、装修和保险。您须向「出租人」缴付服务费（service charge）为分担其履行职责所产生的费用。
您还需要每年向「出租人」缴付地租（ground rent）。目前大多数的租赁都包含承租人有义务向出租人缴付地租。英国政府已经宣布打算在未来的新租赁中禁止缴付地租，英国议会就此起草了一项法案。然而该立法尚未生效。因此，租赁中包括超过名义价值的地租仍然是合法的。由于「地租」是许多银行会关注的事宜，如果您想购买租赁业权的物业，您应该首先与贷款银行确认他们对该物业的租赁中所包含的地租金额是否满意再进入下一步程序，并确保测量师已根据租赁中的地租对该单位进行估价。

买房程序的两个阶段

在英国购买房产，无论是买永久业权还是租赁业权的物业，都涉及两个主要阶段：

阶段1：交换合同（Exchange of Contracts）

当您找到心仪的房产后，应向卖方提出愿意付出的购买金额(出价)（make an offer）（通常是通过房地产中介来操作的）、聘请律师在买卖过程中作为您的代表以及确保您的资金安排妥当。
作为反洗黑钱检查的一部分，您需要向您的律师提供您的资金来源证明以及身份和地址证明文件。
在卖方接受您的出价后，卖方的律师将向您的律师发送买卖合同拟本、证明卖方业权的相关文件以及对房产查询的一些答复。如果该房产是公寓，其业权应属租赁权，因此卖方的律师还会提供租赁的副本以及有关服务费和建筑物保险的资料给您的律师。
交换合同之前的阶段可能是购买房产过程中最重要的一部分。在英格兰，购买房屋是实行「caveat emptor」的原则，即「买方要当心」。因此，买方有责任调查其将购买的物业以确保该物业适合自己的需要并且没有任何不利事宜影响其享用该物业。为了检查房屋是否有任何结构性缺陷或其他问题，律师通常会建议买方聘请专业测量师（surveyor）去验明房屋的建筑结构和实际状况。
为了帮助您决定是否购买心仪的物业，您的律师将仔细审阅该物业的产权文件、向卖方律师提出一些必要的询问、并与各种当局进行搜查（searches）以厘清确定有关该物业的信息和资料。您的律师能够根据调查的资料为您准备一份详细的产权报告(Report on Title) 以指出在调查过程中发现的任何有关该物业的问题和需要注意的事项。
这些搜查将呈现该房产是否已连接至公共下水渠道和主要供水管、通往该物业道路的所有权、任何影响该房产的环境或规划问题以及其他事项。
一旦您对房产的调查结果满意并且双方都同意买卖合同的所有条款，您可以指示您的律师着手进行交换合同的程序。
当双方都准备好所需文件的时候便可以交换合同。买方和卖方将各自分别签署一式两份的合同，然后交由买卖双方的代表律师进行合同交换。在交换合同的同时，买方需要向卖方支付首付（首期费用），而通常首付的金额是购买楼价的10％。
直到交换合同的那一刻，买卖双方都可以改变主意并退出交易，而各方均需要承担自己的费用。如果您在此阶段退出交易，作为买方，您可能会失去任何已支付的订金（reservation fee）。一但进行了交换合同，您和卖方之间的协议具有了法律约束力。双方都必须在约定的「交易完成日」（completion date）当天完成买卖过程。如果您未能完成买卖交易则可能会损失10％的首付。
在指示您的律师进行交换合同之前，您应确保您的资金已安排妥当。如果您需要银行贷款，则必须确保银行能在完成买卖过程当天放款，或者您有其他可用资金使您能够在约定的交易完成日当天完成买卖。

阶段2：完成交易（Completion）

双方会在交换合同过程中就交易完成日达成一致，并且将约定好的日期写入合同中。「交易完成日」通常是在交换合同后两周左右发生，但是这期限可以更长或更短，由双方谈判达成。交换合同和完成交易也可以同时进行。
在完成交易当天，买方必须向卖方支付购买价格的余款，并且必须向自己的律师提供足够的资金以支付印花税和土地注册处的登记费用。待卖方律师确认收到购买价格的余款后交易便完成，然后他们将安排把房屋的钥匙交给买方。
在完成交易后，卖方的律师会将卖方已签署的「房产转让契」（transfer deed）发送给您的律师。您的律师将替您向英国税务局提交所需要的印花税务申报表并缴纳相应的印花税，代您向土地注册处（Land Registry）申请登记房产转让契，并确保任何针对该物业的按揭登记在案。

印花税（Stamp Duty Land Tax – SDLT）

在英格兰，于2020年7月8日前或2021年9月30日后完成交易的每一宗成交价超过125000英镑的房屋买卖均须缴纳印花税。根据现行的条例，印花税务申报表和印花税必须在买卖交易完成后的14天内缴纳给英国的税务局(HMRC)。

如果您或您的配偶在完成买卖当天已经在世界任何地方持有其他住宅物业（价值超过40,000英镑），您需要支付额外的3％的印花税附加费（SDLT surcharge)。

从2021年4月1日起，非英国居民的买房者必须额外支付2％的印花税附加费。2％的附加费适用于所有其他住宅印花税，包括拥有额外住宅的最高税率。如果个人买家在购买房产前的12个月有183天以上时间不在英国的话，则被定义为与交易相关的非英国居民。此外，如果您在购买房产后的12个月内并在英国逗留超过182天，您还可以获得2%附加费的退款。

如果您有意在英格兰和威尔士购买或出售住宅物业，请务必委托一名专业的住宅物业律师作为您的代表律师以确保整个流程能高效率地完成并且同时能保障您的利益。

本律师事务所，思雅仕律师行有限法律责任合伙的「国际住宅业务部」在代表买方、卖方、公司、贷款银行和开发商方面具有丰富的经验。虽然本文提供的资讯主要是关于买卖住宅物业，但是我们能同时为客户提供关于商业物业以及郊外和城市物业买卖等相关事宜，当中亦包括林业在内的法律服务，而这些项目均需要律师提供专业建议。